noviembre 13, 2020
Pisos de alquiler en Barcelona.
Pisos de alquiler en Barcelona.Joan Sanchez

Pocas veces el tablero del alquiler había estado tan agitado como ahora. La medida de limitar las rentas anunciada por el Gobierno para 2021, que ya se aplica en Cataluña desde septiembre, ha causado un auténtico terremoto. También, la obligación impuesta por la Generalitat de reducir hasta un 50% el alquiler de locales comerciales cerrados por covid. O incluso la prórroga para subir rentas o desahuciar a inquilinos afectados por el virus.

La revuelta situación ha llevado a los grandes caseros, pocas veces tan incomodados, a levantar la voz para pedir un marco legal estable. “No decimos a los gobernantes lo que tienen que hacer, la capacidad normativa es suya, pero lo que sí pedimos es que las fórmulas jurídicas tengan consistencia en el tiempo. Pedimos seguridad jurídica y que no nos cambien las reglas a mitad del juego”, defiende Fernando Lacadena (Jaca, 1956), presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (Asipa), que ha tenido puestos de responsabilidad en Sacyr Vallehermoso y en ACS Dragados y, en la actualidad, es director financiero en la socimi Merlin Properties.

La asociación, que preside desde 2015, lleva 44 años trabajando para consolidar y profesionalizar el sector. Aglutina a 17 de los principales propietarios de inmuebles en alquiler en los segmentos de residencial, locales y centros comerciales, hoteles y logística. Este lobby representa a grandes socimi como Merlin, Colonial, Lar España, GMP o La Finca; propietarios de centros comerciales, como Unibail Rodamco Westfield o Klepierre; compañías de seguros, como Mutua Madrileña o Allianz; gestoras de viviendas, como Azora, Cevasa o la socimi Vivenio.

Cansados de las acusaciones de “fondos buitres y especuladores” que les llegan a diario de las plataformas de inquilinos, los grandes caseros se parapetan en esas cuatro décadas para defenderse. “Ni somos fondos ni somos buitres. Tenemos espíritu de permanencia, largoplacista. No somos el problema de los precios del alquiler y, de hecho, somos jugadores que vamos a estar más tiempo que los gobernantes de hoy. Lo que hay en la asociación son propietarios de verdad, de los de toda la vida. Hemos construido porfolios que queremos mantener en el tiempo, dejárselos a nuestros hijos, no liquidarlos”, argumenta el presidente de Asipa. Quiere esto decir que “los proyectos no son a cuatro o cinco años, sino a más de 20. Son contratos a largo plazo con un nivel de riesgo moderado, por lo que la rentabilidad también es moderada. Las grandes plusvalías solo se dan cuando se vende el activo, no con su alquiler”, añade.

La rentabilidad que se obtiene al arrendar viviendas en España va del 3% al 5,5%; en oficinas se mueve entre el 4% y el 5%; en centros comerciales, entre el 5% y el 6% y del 6% al 7% en logístico. “El inversor que se piense que va a sacar un 10% o un 15% se ha equivocado”.

Canalizar el ahorro

Las empresas integradas en Asipa cuentan con inversores como fondos de pensiones o inversores institucionales y constituyen un importante instrumento para canalizar el ahorro de familias. “¿Cree que estos caballeros quieren especular en el mercado?”, pregunta de forma retórica. “Queremos estar muchos años, asumimos los riesgos y venturas, pero lo que llevamos mal es la inseguridad jurídica, porque responde a criterios políticos a corto plazo”.

El presidente de la asociación afea el gesto del que considera su único socio, la Administración. Aunque en la práctica no lo sea. “Salvo honrosas excepciones, no nos consultan. Desde luego el Gobierno central y los autonómicos [se refiere a Madrid y Barcelona] nada, así que se diluyen las consideraciones que hacemos”, critica. Una es avisar de que si sale adelante la regulación del alquiler en España podría desincentivar la inversión y las operaciones. “El inversor extranjero ve oscilaciones de este tipo sin justificación y si en España no le salen los números se va a ir a otros países que le dan más confianza, aunque gane menos”, indica Lacadena, que recuerda con tesón que la recuperación del sector del pinchazo de la burbuja inmobiliaria de 2008 fue gracias a la inversión foránea.

Los grandes caseros consideran que ponerle puertas al campo nunca suele ser una medida efectiva. Aunque creen que, en este caso, el gran perjudicado es el pequeño propietario —el 96% del parque de viviendas en alquiler está en sus manos—, porque “o se guarda la casa o la vende y destruye el mercado de alquiler”. En Cataluña, la regulación del mercado acaba de empezar y “ya se han retrasado o parado los proyectos para construir viviendas destinadas al alquiler”, apunta. Aunque reconoce que a sus oídos no ha llegado ningún rumor sobre compañías que se estén planteando abandonar el mercado catalán. No obstante, “sí hay una grandísima inquietud”, comenta.

¿La solución? Que la Administración ponga suficiente oferta en el mercado de viviendas en alquiler para personas vulnerables y mileuristas sin capacidad adquisitiva para comprar y alquilar. “El problema es que en esto se tarda más de una legislatura”, reconoce.

Respecto al golpe fiscal a las socimi —el Gobierno maneja gravar un 15% sobre dividendos no distribuidos—, Lacadena lo ve como un castigo al capital. “Es totalmente falso que las socimi no paguen impuestos, además de ser ineficaz por su escaso poder recaudatorio, atentaría contra la seguridad jurídica y alejaría a los inversores extranjeros”.

La crisis del coronavirus ha hecho un agujero en las cuentas de los grandes caseros. Los dueños de hoteles han perdido más del 50% de sus ingresos y se ha disparado la venta de establecimientos para hacer frente a la crisis. Hosteltur calcula que hay ocho hoteles en venta por 174 millones de euros solo en las islas Baleares. Los dueños de locales comerciales (bares, restaurantes…) ya apuntan mermas de entre el 30% y el 50%, según Lacadena. Los que operan en residencial salen más airosos y pierden entre el 5% y el 10%. Por todo ello, no descarta que en los próximos meses se cierren operaciones de venta de retail y de proyectos de viviendas financiadas.

Cuando comenzó la pandemia, los grandes señores del alquiler llegaron a acuerdos con la mayoría de sus inquilinos para aplicar moratorias en el pago o rebajas de la renta. Por ejemplo, los grandes propietarios de centros comerciales han negociado con un 63% de sus inquilinos. En Asipa están convencidos de que se seguirán echando estos salvavidas a los inquilinos en 2021. Porque, en nada se parece esta crisis a la de 2008 y, de hecho, Lacadena considera que el impacto, aunque notable, es distinto. Dice que las empresas estaban saneadas y tenían una estructura de capital muy sólido cuando llegó el virus. Además, han reducido casi todas las líneas de costes (recortando o eliminando subcontratas, personal…). Cierto es que los niveles de endeudamiento de estas empresas estaban ajustados cuando llegó la pandemia, pero ahora la mayoría están financiando pérdidas con recursos ajenos.