Fachada del Tribunal Supremo en Madrid, en una imagen de archivo.
Fachada del Tribunal Supremo en Madrid, en una imagen de archivo.EFE

El Tribunal Supremo considera que “para aplicar la exención en el IRPF [impuesto sobre la renta de las personas físicas] por reinversión de vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda”. El alto tribunal cree es “suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

En una sentencia que fija el criterio interpretativo que deberán seguir en adelante los tribunales, la Sección Segunda de la sala de lo Contencioso-Administrativo ha dado la razón a la recurrente, modificando el criterio previo del TSJ de Cataluña, que había fallado en favor de la liquidación del impuesto que hacía Hacienda. La Agencia Tributaria reclamaba a la demandante más de 41.000 euros al considerar que esta se había anotado una exención indebida del IRPF por reinversión en vivienda habitual.

El reglamento del IRPF reconoce el derecho a deducirse parte del impuesto al comprar una casa en la que se va a vivir. En el caso de vender una casa para comprar otra, el Supremo debía dilucidar si es preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta anterior o si basta con aplicar para ese fin otro dinero tomado a préstamo de un tercero, incluso en casos en los que se hace subrogándose en un préstamo contratado por el transmitente del inmueble. La subrogación es habitual en la obra nueva, cuando el comprador directamente se hace cargo de una parte del préstamo del promotor a cambio de la transmisión de la vivienda, cambiando la titularidad del préstamo de uno a otro.

Los hechos enjuiciados se remontan a 1998, cuando la recurrente compró un terreno en el que luego edificó una casa. Esa casa la vendió en 2006 por 600.000 euros, con lo que su ganancia patrimonial superó los 263.000 euros y se calculó en 347.000 euros la cantidad que debía reinvertir para obtener la exención completa de IRPF. También en 2006, la recurrente compró una vivienda de 280.000 euros, pero para ello pagó 32.000 euros en metálico con el dinero que había obtenido de la anterior casa y se subrogó en un préstamo que tenía el transmitente de la vivienda por valor de los 248.000 euros restantes.

En 2012, Hacienda le reclamó 41.255 euros, 32.790 euros por deuda tributaria y el resto por intereses, al considerar que únicamente había reinvertido en la vivienda los 32.000 euros que pagó en metálico al firmar la compra, y no los 248.000 euros del préstamo que había contraído. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a Hacienda, pero para el Supremo eso supone realizar “una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado”. Para los magistrados que firman la sentencia, cuyo ponente ha sido José Díaz Delgado, esa interpretación se realiza “en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual de destino) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual de origen)”. Y concluyen que “ni la Ley ni el Reglamento [sobre el IRPF] contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito».

Por ello, el fallo comparte el criterio que exponía la recurrente y afirma que “por reinversión debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los períodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamos/deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición”. Es decir, que tanto da si se paga en metálico con el dinero obtenido de la venta o si se pide dinero prestado para la compra de una nueva casa; lo relevante para el Supremo es que el importe de la casa en la que se reinvierte el dinero sea superior a las ganancias obtenidas con la venta de la anterior vivienda.